Компания Euroburo Ltd не продает объекты недвижимости. Её задача – рекламировать объекты собственности, выставленные на продажу различными агентствами недвижимости в Австрии и других странах. Агентство недвижимости Delta Immobilien GmbH находится в Бад-Ишле (Bad Ischl) – около 40 минут езды на машине к востоку от Зальцбурга. Руководители компании – австрийцы и англичане, хотя, как было упомянуто выше, все мы являемся гражданами Австрии.
В Австрии вся деятельность агентов по недвижимости четко регулируется. Остерегайтесь компаний, которые предлагают вам платить за свои услуги больше, чем установлено австрийским законодательством. Агенты по недвижимости не имеют права взимать с Вас плату за нахождение объекта собственности и его просмотр. Однако мы взимаем плату за такие услуги, как ведение переговоров с властями, которые необходимы в случае, если граждане стран, не входящих в ЕС, покупают недвижимость; за услуги русского переводчика или за помощь при учреждении компании в Австрии, если вы инвестируете в такой вид бизнеса как гостиничное дело. Мы взимаем невозмещаемую предоплату в 1% от стоимости недвижимости, когда речь идет о продаже замков, дворцов, дорогих отелей или о других сложных сделках. Все эти детали подробно описаны в разделе «Как мы работаем».
Если вы покупаете недвижимость в Австрии, особенно это касается бизнеса, то возникает много важных коммерческих вопросов, профессиональные консультации по которым вы можете получить у наших сотрудников.
Delta Immobilien GmbH или кто-либо из других агентов, с которыми мы работаем:
- Будет заниматься всеми сопутствующими документами (договорами купли-продажи и т.п.). Русскоязычный специалист будет сопровождать сделку, в том числе присутствовать при совершении сделки, подписании документов
- Будет получать полную информацию из земельного реестра, так как у агентов имеется санкционированный доступ к земельным реестрам
- Осуществлять запросы в органы местного самоуправления (Gemeindamt) и органы окружного управления (Bezirkhauptmannschaft) для получения гарантии о том, что после покупки у Вас не возникнет неожиданных проблем. Это особенно важно при продаже бизнеса.
- Консультировать процесс регистрации собственности.
- Оказывать помощь по установке телефона, снабжения электричеством и т.д.
- В случае необходимости, оказывать всякую помощь после покупки недвижимости.
- Оказывать помощь при открытии банковских счетов, оформлении страховки на собственность, страховки на транспортные средства, при страховании бизнеса и кредитов.
Мы всегда рады пойти навстречу всем Вашим требования и пожеланиям.
Кто может приобретать недвижимость в Австрии
В течение многих лет Австрия является членом ЕС. До этого существовали правила, препятствующие покупке собственности иностранными гражданами. Сейчас все упростилось для граждан стран, входящих в ЕС.
Тем не менее, покупка многих видов недвижимости все еще требует разрешения со стороны местных властей (“Grundverekehrsbehörde”). Особенные трудности могут возникнуть с приобретением собственности в Тироле (Tirol) и Форальберге (Voralberg)
Если Вы не являетесь гражданином ЕС, то покупка недвижимости все-таки возможна, так как законы были в некоторой мере упрощены в 2002 году, но для покупки почти любого типа недвижимости Вам придется запрашивать разрешение на покупку от местных властей.
Вы не можете запросить/получить разрешение на покупку «какого-либо» объекта «где-нибудь». Вы должны сначала выбрать подходящий Вам объект недвижимости, затем сделать официальное ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ. Имея на руках подписанный и покупателем и продавцом документ (предложение о покупке), Вы сами или Ваш агент по Вашему поручению обратится к местным властям для получения разрешения (Grundverkehrsbehörde). Процесс получения разрешения на покупку может занять 6 — 8 недель.
В Австрии нет четких правил, когда Вы можете заранее знать получите ли Вы такое разрешение. Имея многолетний опыт продаж недвижимости в Австрии иностранцам, мы уже на этапе выбора недвижимости сможем проконсультировать Вас — насколько сложным может быть процесс получения разрешения в том или ином регионе.
Что покупать
Если Вы имеете или планируете получить в Австрии ПМЖ, то Вы можете приобрести практически любую недвижимость. Отказ в продаже Вы можете получить только на фермерские хозяйства и земельные участки, определенные под сельское хозяйство в отдельных регионах Австрии. Но если же Вы являетесь зарегистрированным фермером в Австрии и планируете вести такую деятельность, то и эти объекты Вы сможете приобрести.
Если Вы желаете приобрести дом для одыха, не будучи резидентом Австрии, то Вам нужно знать следующее: Вся жилая недвижимость в Австрии зарегистрирована в качестве —
· «второго места проживания» (Zweitwohnsitz) (еще ее называют «недвижимость каникулярного назначения»), либо
· «место основного проживания» (Hauptwohnsitz) – это место Вашей «прописки», либо
· жилая недвижимость туристического назначения (touristiche Nutzung) .Такие категории устанавливаются местными властями. Некоторые муниципалитеты соглашаются на большую долю жилых единиц «для второго проживания» по отношению к единицам для «основного проживания». Правила едины для Австрийцев и для не-Австрийцев. Эти правила имеют под собой рациональное зерно: боязнь местных властей, особенно в популярных сезонных курортах, из за большого количества мест «второго проживания», их города и поселки превратятся в «города-призраки» во время «низкого сезона» и наплыва жителей в «высокий сезон». Для большинства территорий в Австрии, туризм — это одно из основных источников дохода, и очень важно сохранять города и поселки в ухоженном виде
Недвижимость для второго проживания (Каникулярная) — Zweitwohnsitz
Если Вы приобретаете недвижимость категории «второе проживание» (Zweitwohnsitz), то Вы можете использовать ее для временного проживания для Вас и Вашей семьи, или сдавать ее в краткосрочную аренду для туристов, или сдавать в долгосрочную аренду местным жителям или Вы можете проживать в ней постоянно (если у Вас есть разрешение на постоянное проживание в Австрии). Эта категория дает Вам много возможностей.
Недвижимость для основного места проживания — Hauptwohnsitz
Если недвижимости присвоена категория «для основного места проживания» (Hauptwohnsitz), то это значит, что в ней обязательно должен постоянно (более 180 дней в году) проживать тот, кто имеет в этой недвижимости «постоянную прописку» и является резидентом Австрии. Например, если Вы хотите купить недвижимость в Цель-ам-Зее (Zell am See), Вы должны будете зарегистрироваться в этом городе и получить «постоянную прописку». «Постоянная прописка» предполагает наличие разрешения на постоянное проживание в Австрии (ПМЖ, ВНЖ) и регистрацию Вас в качестве налогоплательщика в местных органах. Вы можете сами проживать в Вашей недвижимости, либо сдавать ее в долгосрочную аренду тому, кто зарегистрирован в месте нахождения недвижимости. В популярных туристических регионах до 95% всей недвижимости категоризирована в качестве «для основного места проживания» (Hauptwohnsitz).
В дополнение к описанным выше некоторым общим условиям, существуют некоторые местные правила. Австрия состоит из 9 крупных самоуправляемых Земель и все они могут устанавливать собственные законы относительно недвижимости.
Например, в некоторых регионах местные власти позволяют использование недвижимости «для основного проживания» для сдачи в краткосрочную аренду туристам, в качестве Вашего бизнеса. В таких регионах, если Вы покупаете недвижимость «для основного проживания» и сдаете ее на коммерческой основе туристам, Вы можете и сами использовать ее время от времени для собственного отдыха, когда Вы в Австрии.
Жилая недвижимость туристического назначения (touristiche Nutzung)
Все больше и больше местные власти используют категорию «туристическое назначение». Это касается участков под строительство и недвижимости в самых популярных туристических местах. Местные власти хотять быть уверены, что такая недвижимость будет использоваться максимально интенсивно, принося прибыль местной туристической инфраструктуре и муниципалитету.
«Туристическое назначение» подразумевает, что в этих популярных местах будут строиться отели и/или апартаменты с гостиничным сервисом, которые сдаются в аренду ведя за собой постоянно высокое количество проживающих. Как результат, на сегодняшний день мы имеем в самых популярных регионах Австрии, рынок недвижимости по системе «покупка и сдача в аренду». Эта удобная форма, при которой владельцы жилья проживают в ней самостоятельно в течении определенного (заранее оговоренного ) количества недель в году, а в остальное время – сдают недвижимость через специально созданную управляющую компанию. Чаще всего эта же управляющая компания выступает и в роли домоуправления (Hausverwaltung).
Недвижимость такого типа – это отличная возможность получить во владение недвижимость на горнолыжном курорте и получать доход от сдачи в аренду без хлопот, которые возлагаются «на плечи» управляющей компании. В этом случае также есть налоговое преимущество — возможность возврата НДС, что в Австрии составляет до 20% от стоимости недвижимости. Такая форма недвижимости популярна и в других странах Центральной Европы. Например, во Франции она успешно действует уже не менее 30 лет. В Австрии – это пока молодой, но бурно развивающийся рынок недвижимости.
В целом, система категоризация недвижимости в Австрии довольно сложна. Лучше всего для покупателя – обсудить детально с агентом ЧТО Вы планируете делать со своей Австирийской недвижимостью, и получить подтверждение от специалистов о категории недвижимости которая Вас заинтересовала.
Где покупать
Большинство наших клиентов впервые посещают Австрию по туристическим путевкам. Несомненно, турагентства предлагают им посетить чудесные, красивые и притягательные места. Однако нужно принять во внимание следующее:
- Туристические компании заинтересованы в тех курортных местах, которые находятся вблизи аэропортов, где имеется множество отелей, способных разместить огромное количество туристов. Все это рассчитано на массовый туризм.
- В Австрии ценят и понимают туристический бизнес, который тут очень хорошо развит. Поэтому Вы будете в восторге от первого посещения этой очаровательной и дружелюбной страны. К нам приходит множество заявок от клиентов, которые не видели ничего другого кроме тех мест, которые впервые посетили по турпутевкам и желающих приобрести недвижимость именно там.
Мы настоятельно рекомендуем Вам расширить рамки своего представления о стране, внимательно изучить её живописные места. Ведь куда лучше посетить небольшое загородное местечко, пообедать в маленькой горной хижине, отведать блюда домашнего приготовления – копченое мясо и сыр, изготовленные на семейной ферме – то есть почувствовать неотразимый местный австрийский колорит. Это никак не может сравниться с большими туристическими комплексами.
В связи с этим мы очень советуем Вам лучше познакомиться с этой фантастической страной, посетить и другие восхитительные места. Австрия – это рай для зимних видов спорта, это край с множеством чистейших озер, живописных рек, термальных источников. Разнообразие ландшафта, интереснейший животный и растительный мир никого не оставит равнодушным. В Австрии Вы насладитесь отдыхом как зимой, так и летом. Здесь каждый найдет себе что-то особенное и по душе.
Сами австрийцы говорят, что существует 2 вида курортов — внутренние и внешние. Они никогда не посещают вторые. Вы получите гораздо большее наслаждение от посещения Австрии, если избирательно подойдёте к выбору места отдыха и по-настоящему узнаете гостеприимных австрийцев. И не важно, что Вы плохо или совсем не говорите по-немецки. Приветливые и улыбчивые австрийцы всегда найдут с Вами общий язык.
И еще. Если Вы всерьез задумываетесь о покупке недвижимости в Австрии, то советуем делать это в местах, где царит истинно австрийская атмосфера, где Вы сумеете прочувствовать и узнать австрийские обычаи и традиции. Поверьте, что это во многом обогатит Вашу жизнь, расширит кругозор и подарит незабываемые впечатления.
Особенности владения собственностью в горных районах
Перед тем как покупать дом, где Вы не собираетесь жить постоянно, взвесьте все «за и против». Зимой в горах могут быть сильные снегопады, а сугробы в 1-2 метра высотой обычное дело. Россияне хорошо знакомы с такими капризами погоды, но мы еще раз хотим обратить на это Ваше внимание.
В горных районах зимы бывают длинные и суровые. И если у Вас нет возможности, чтобы кто-то регулярно следил за Вашим домом, чистил снег, проверял отопление, почтовый ящик, то Вы столкнётесь с большими проблемами. Если снег не чистить, то когда наступит потепление и он растает, вокруг дома все покроется коркой льда, а Ваши попытки открыть гараж не увенчаются успехом. Температура может падать до — 20-30 C.
Если Вы собираетесь жить в доме постоянно, то избежите вышеперечисленных проблем.
Однако в Зальцкаммергуте (Salzkammergut) мы можем помочь Вам найти людей, которые будут следить за домом в Ваше отсутствие и смогут оказать помощь в сдаче дома в аренду. Если у Вас будет такая необходимость, мы готовы помочь Вам.
Миф о покупке собственности на высокогорных лыжных курортах с более продолжительным сезоном для занятий зимними видами спорта
Нас постоянно просят подыскать недвижимость, которая находилась бы на высоте 1500 метров или на снежных курортах. Люди опасаются, что не смогут кататься на лыжах, если место расположено слишком низко и ошибочно полагают, что единственно снежным местом является высокогорье.
Случаются года, когда природа не одаривает снегом, и для любителей лыжных видов спорта это, конечно же, печально. Но даже если Вы приобретете недвижимость там, где можно будет кататься на лыжах более продолжительное время, это не принесет Вам удовольствия, так как лыжники и туристы со всех окрестных мест устремятся именно в наиболее снежные.
Лыжные курорты нуждаются в инвестициях. Они не в состоянии обслуживать подъемники и платить высокие зарплаты, если нет посетителей. Когда идет снег, в середине ноября открываются один или два подъемника. Этого обычно достаточно для минимального количества лыжников. В целом весь курорт закрыт. В завершении сезона подъемники часто работают только по выходным, потому что в рабочие дни нет посетителей.
Другой фактор – занятость местного населения. Большинство жителей горных районов имеют два места работы – на зимний и летний периоды. Поэтому Вам необходимо принять эту информацию во внимание.
Как сделать предложение о покупке недвижимостиМы ознакомим Вас с процессом покупки недвижимости в Австрии и других странах и с удовольствием ответим на все Ваши вопросы.
Когда Вы найдете подходящий для покупки объект, лучше всего в самом начале обсудить это предложение о покупке с агентом по недвижимости. Затем Вы должны оформить предложение о покупке в письменном виде. Агент должен подготовить документ предложения, где детально излагаются все затраты, связанные с покупкой собственности, то есть: утвержденные законом налоги, комиссионные сборы, расходы на земельный реестр, гонорары агентам, гербовая пошлина, НДС и т.д. Это обычно составляет 10-11% от стоимости объекта недвижимости.Всё это будет детально изложено в «Перечне издержек», который сопровождает предложение о покупке. В настоящее время налог на передачу собственности составляет 3,5%, запись в земельный реестр составляет 1.1%, гонорар агенту – 3% (плюс НДС), гонорар юристу устанавливается законом по шкале ставок. Вы должны рассчитывать на то, что Вам придется заплатить еще около 10% сверх стоимости покупаемой собственности. Затем Вы подписываете предложение на покупку. После этого агент представляет этот документ продавцу и если последний удовлетворен ценой и предложенными Вами условиями, он ставит свою подпись. Дается фиксированное количество дней для принятия или отклонения предложения продавцом, после чего Ваше предложение теряет силу. После подписания предложения обеими сторонами ни покупатель, ни продавец не имеет права отказаться от выполнения условий и продавец не имеет права запрашивать более высокую цену. Обращаем внимание на тот факт, что Вы должны знать точную стоимость приобретаемой недвижимости до того, как подпишите предложение о покупке.Завершение сделки согласуется между обеими сторонами, и денежные средства, а именно стоимость недвижимости или разрешение на получение кредита для покупки собственности плюс сумму, необходимую для покрытия сопутствующих расходов при покупке Вы должны перевести на счет юриста (счет доверенного лица) или нотариуса. Это делается примерно за 10 дней до завершения сделки. Затем документы поступают к юристу, который составляет договор купли-продажи от имени обеих сторон.После подписания договора обеими сторонами юрист переводит деньги продавцу, удостоверившись, что собственность правильно зарегистрирована в земельном реестре как Ваша и что у Вас есть правовой титул. Временной интервал составляет от одной до шести недель в зависимости от пожеланий обеих сторон.
Немного отличается покупка коммерческой собственности. Здесь в договор включаются пункты, гарантирующие, что продавец оплатит счета, чтобы избежать долгов предыдущего собственника после даты продажи.
Перевод денежных средств
Для свершения сделки купли-продажи Вы возможно столкнуться с проблемой перевода большой суммы денег. Если возникнет такая проблема, мы готовы оказать Вам содействие.
Австрийские банки маленькие и не являются крупными игроками на международной арене. Поэтому при переводе, денежные средства часто доходят до них через один или несколько других банков, которые взимают плату за перевод. Это может составлять несколько сотен евро. Поэтому Вам самим следует оплачивать перевод денег. Иначе может случиться, что когда Вы будете переводить деньги на счет юриста, сумма окажется недостаточной.
Рынок недвижимости, сдаваемой внаемРынок сдаваемой внаем недвижимости более открыт, и Вы можете арендовать, что хотите вне зависимости от того, являетесь ли Вы гражданином ЕС или нет.Вопросы, связанные со сдачей недвижимости внаем зависят от того, как Вы договоритесь с хозяевами. Оформление документов довольно простое. Плата за аренду разумная и привязана к индексу цен на жилье. Обычно Вы защищены договором, который оговаривает срок владения недвижимостью, но Вы можете расторгнуть договор, уведомив хозяев за 3 месяца. Вы обычно должны выплатить депозит «Kaution», составляющий оплату за 3 месяца, включая сервисные сборы. Иногда Вы должны платить стоимость составления договора об аренде. “Kaution” вносится на банковский счет, и тогда банковская расчетная книжка находится у хозяина. В случае, если Вы заплатили аренду, а затем решили расторгнуть договор, предварительно уведомив владельца, то заплаченные деньги Вам возвращаются. Вот основная идея системы аренды.
Комиссионные, выплачиваемые агентам по недвижимостиГонорары агентам контролируются законодательством. Они составляют 3% (плюс НДС), платят как покупатель, так и продавец. Нотариус тоже взимает плату за свои услуги. НДС составляет 20%.
Вам необходимо выяснить все эти вопросы с агентом, но все это будет ясно отражено в документе «Предложение о покупке» недвижимости.
Налог на прирост капитала
Австрия – это не спекулятивный рай. Рынок недвижимости контролируется, что в большой степени устраняет значительные колебания цен.
Если Вы покупаете недвижимость и продаете её в течение 10 лет с целью получения прибыли, то взимается налог на прирост капитала. Коммерческие предприятия платят всего лишь 35%, но Вам следует проконсультироваться по данному вопросу. Налог на прирост капитала, который Вы платите, будет зависеть от налоговых правил той страны, в которой Вы постоянно проживаете и где Вы являетесь налогоплательщиком. Однако эти правила возможно изменятся к тому времени, когда Вы решите продать собственность!
Самое лучшее место для занятий лыжными видами спорта в Европе.
Концессия
Если Вы хотите создать свой бизнес, Вам потребуется концессия (разрешение на торговлю) от австрийских властей. Они должны быть уверены, что Вы в состоянии вести бизнес должным образом. Иногда это может быть передано Вам прежними владельцами или Вы можете работать на условиях его/её концессии. Может быть, Вам придется пройти собеседование или сдать экзамен. Рекомендуется иметь с собой любые соответствующие экзаменационные сертификаты, письменные рекомендации, балансовые отчеты Вашего работающего бизнеса и письменные доказательства того, что Вы в состоянии вести бизнес. Очень важно предъявить работающий бизнес-план, который здесь одобрит банк.
И в заключение…
Вы должны суметь преуспеть в стране, являющейся членом ЕС, и где административная система гармонично сочетается с другими странами-членами ЕС. Помните, что Вы пользуетесь здесь такими же правами, как и в любой другой стране ЕС. Основное отличие в том, что все дела здесь ведутся на немецком языке, а также лучшие рекомендации по приобретению недвижимости.